Prezzi

Costi Reali del Magazzino: Milano vs Province Lombarde 2025

Analisi comparativa costi magazzino per metro quadro a Milano, Bergamo, Brescia e province lombarde. Dati reali, costi nascosti, calculator break-even.

di TuoMagazzino Team
Mappa Lombardia con indicatori costi magazzino per provincia
Mappa Lombardia con indicatori costi magazzino per provincia

Introduzione: Il Dilemma Location delle PMI Lombarde

Quando una piccola o media impresa lombarda cerca spazio di stoccaggio, si trova di fronte a una decisione economica critica: scegliere la location giusta può significare risparmiare o sprecare decine di migliaia di euro all’anno.

Milano offre la massima concentrazione di business, clienti e infrastrutture logistiche, ma i costi al metro quadro sono tra i più alti d’Italia. Le province lombarde (Bergamo, Brescia, Como, Pavia, Cremona, Mantova) presentano costi significativamente inferiori, ma introducono considerazioni logistiche complesse: distanza dai clienti, tempi di trasferimento, accessibilità corrieri.

Questa guida fornisce un’analisi comparativa data-driven dei costi reali del magazzino in tutte le province lombarde, includendo non solo i canoni di affitto ma anche i costi nascosti che molte aziende scoprono solo dopo aver firmato il contratto. Scoprirai mappe interattive dei costi, tabelle comparative dettagliate, e un framework decisionale per calcolare il break-even location ottimale per la tua specifica attività.

Indice dei Contenuti

  1. Panoramica Costi: Milano vs Province
  2. Analisi Dettagliata: Milano e Hinterland
  3. Province Nord: Bergamo, Brescia, Como, Lecco
  4. Province Sud: Pavia, Lodi, Cremona, Mantova
  5. Costi Nascosti che Nessuno Ti Dice
  6. Break-Even Analysis: Quando Conviene Milano
  7. Decision Framework: Trova la Tua Location Ideale
  8. Mappa Interattiva Costi per Provincia

Panoramica Costi: Milano vs Province {#panoramica-costi}

Tabella Comparativa Generale (Self Storage 50 mq)

Ecco un confronto immediato dei costi mensili per affittare 50 mq di self storage nelle principali città lombarde (dati aggiornati 2025):

Città/Provincia€/mq/meseCosto 50 mqDifferenza vs Milano
Milano Centro€18-25€900-1.250Baseline
Milano Hinterland€12-18€600-900-33% a -50%
Bergamo€10-14€500-700-44% a -60%
Brescia€11-15€550-750-39% a -55%
Como€9-13€450-650-50% a -64%
Lecco€8-12€400-600-56% a -68%
Pavia€8-11€400-550-56% a -69%
Lodi€7-10€350-500-61% a -72%
Cremona€7-9€350-450-61% a -75%
Mantova€6-9€300-450-67% a -76%
Varese€10-13€500-650-50% a -60%
Monza€13-17€650-850-28% a -48%

Insight chiave: Spostarsi da Milano centro alle province può generare risparmi del 50-70% sui costi storage. Ma è sempre la scelta giusta? Continuiamo l’analisi.

Magazzini Tradizionali (200+ mq)

Per magazzini industriali tradizionali (metrature 200-1.000 mq), i costi al mq si riducono ma i differenziali geografici rimangono:

Città/Zona€/mq/annoNote
Milano Sud-Est (Peschiera, San Donato)€85-110Zone logistiche consolidate
Milano Nord (Sesto, Cinisello)€90-115Vicino tangenziale Nord
Milano Ovest (Rho, Pero)€80-105Presso Fiera/MIND
Bergamo provincia€60-80Aree industriali consolidate
Brescia provincia€55-75Forte presenza manifattura
Lodi-Cremona€45-60Costi più bassi regione

Osservazione: Anche su grandi metrature, Milano mantiene un premium del 40-60% rispetto alle province meridionali.

Grafico Comparativo: Costo Annuo per Dimensione

Self Storage 50 mq:

Milano Centro:     ████████████████████ €13.500
Milano Hinterland: ████████████ €9.000
Bergamo:           ██████████ €7.200
Brescia:           ██████████ €7.800
Como:              █████████ €6.600
Province Sud:      ███████ €4.800

Risparmio massimo: €8.700/anno (64%) spostandosi da Milano a province sud

Magazzino 200 mq:

Milano:     ████████████████████ €20.000
Bergamo:    ██████████████ €14.000
Brescia:    █████████████ €13.000
Lodi:       ██████████ €10.000

Risparmio massimo: €10.000/anno (50%) spostandosi da Milano a Lodi

Analisi Dettagliata: Milano e Hinterland {#analisi-milano}

Milano Centro: Il Premium Urbano

Zone principali: Porta Nuova, Città Studi, Romana, Sempione, Garibaldi

Costi tipici (self storage):

Pro di Milano Centro: ✅ Vicinanza massima clienti: Ideale per B2C con consegne urbane frequenti ✅ Infrastrutture top: Fibra 1 Gbps, corrieri con ritiri fino ore 19-20 ✅ Accessibilità 24/7: Strutture moderne con servizi completi ✅ Immagine: Indirizzo prestigioso per comunicazione aziendale

Contro: ❌ Costo premium: 2-3x rispetto province ❌ Parcheggio difficile: Operazioni carico/scarico complesse ❌ ZTL e traffico: Limitazioni accesso mezzi commerciali ❌ Espansione limitata: Difficile trovare spazi più grandi se cresci

Ideale per:

Milano Hinterland: Il Sweet Spot

Zone Est: Segrate, Peschiera Borromeo, Pioltello, Cernusco Zone Nord: Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo, Cormano, Bresso Zone Sud: Rozzano, Assago, Corsico, Buccinasco Zone Ovest: Rho, Pero, Settimo Milanese

Costi tipici (self storage):

Pro Hinterland: ✅ Bilanciamento ideale: Risparmio 30-50% vs centro, vicinanza mantenuta ✅ Accessibilità logistica: Tangenziali, autostrade, meno traffico ✅ Parcheggio facile: Spazi dedicati, nessun problema mezzi ✅ Servizi completi: Strutture moderne, tutti i comfort

Contro: ❌ Tempo trasferimento: +15-30 minuti vs centro ❌ Meno prestigio: Indirizzo periferico ❌ Costi comunque significativi: Superiori a province

Ideale per:

Caso Studio: Azienda Tessile Sesto San Giovanni

Profilo: Distributore tessuti per sartorie e negozi, 12 dipendenti

Valutazione 2 location:

Opzione A - Milano Zona Loreto (60 mq)

Opzione B - Sesto San Giovanni (60 mq)

Analisi costi totali:

Opzione A (Milano):

Opzione B (Sesto):

Risparmio Sesto: €5.730/anno (30%) + sede ufficio più vicina = Opzione B vince

Province Nord: Bergamo, Brescia, Como, Lecco {#province-nord}

Bergamo: Il Polo Industriale

Città principali: Bergamo città, Dalmine, Stezzano, Treviglio, Seriate

Caratteristiche economiche:

Costi storage (self storage 50 mq):

Costi magazzini industriali (200 mq):

Vantaggi Bergamo: ✅ Logistica ottimale: Vicinanza A4, aeroporto cargo, collegamenti Milano veloci ✅ Ecosistema B2B: Forte presenza aziende manifatturiere (clienti potenziali) ✅ Costi competitivi: -40-50% vs Milano mantenendo efficienza ✅ Qualità infrastrutture: Fibra, servizi, provider specializzati

Svantaggi: ❌ Distanza Milano: 50 km (40-60 min auto, traffico variabile) ❌ Meno opzioni: Mercato storage meno sviluppato che Milano ❌ Focus B2B: Meno adatto a e-commerce consumer Milano-centrico

Ideale per:

Brescia: La Potenza Industriale

Città principali: Brescia città, Gussago, Rezzato, Castenedolo, Desenzano

Caratteristiche economiche:

Costi storage (self storage 50 mq):

Costi magazzini industriali (200 mq):

Vantaggi Brescia: ✅ Industria pesante: Ideale per stoccaggio materiali siderurgici, automotive ✅ Logistica intermodale: Vicinanza autostrade, ferrovia, futuro TAV ✅ Costi vantaggiosi: -40-45% vs Milano ✅ Spazi ampi disponibili: Magazzini grandi metrature (500-2.000 mq)

Svantaggi: ❌ Distanza Milano significativa: 90 km (1h-1h30 min) ❌ Focus B2B industria: Meno adatto retail/e-commerce consumer ❌ Traffico A4: Congestione frequente asse Milano-Brescia

Ideale per:

Como e Lecco: I Laghi Industriali

Como - Caratteristiche:

Lecco - Caratteristiche:

Costi storage (self storage 50 mq):

Como:

Lecco:

Vantaggi: ✅ Costi contenuti: -50-55% vs Milano ✅ Vicinanza Svizzera (Como): Vantaggio per export CH ✅ Qualità vita: Ambiente naturale, meno congestione

Svantaggi: ❌ Infrastrutture limitate: Meno collegamenti autostradali ❌ Mercato storage piccolo: Poche opzioni provider ❌ Distanza Milano: 40-60 km (Como) / 50-70 km (Lecco)

Ideale per:

Province Sud: Pavia, Lodi, Cremona, Mantova {#province-sud}

Pavia: Il Corridoio Sud

Caratteristiche:

Costi storage (self storage 50 mq):

Costi magazzini industriali: €50-60/mq/anno

Vantaggi: ✅ Vicinanza Milano: Migliore delle province sud ✅ Costi bassi: -55-60% vs Milano ✅ Asse A7: Collegamento Genova/porto

Svantaggi: ❌ Economia meno industriale: Meno ecosistema B2B ❌ Opzioni limitate: Mercato storage sottosviluppato

Lodi, Cremona, Mantova: Il Sud Agricolo-Industriale

Caratteristiche comuni:

Costi storage (self storage 50 mq):

ProvinciaCittàProvincia
Lodi€8-10/mq (€400-500)€7-9/mq (€350-450)
Cremona€7-9/mq (€350-450)€6-8/mq (€300-400)
Mantova€7-9/mq (€350-450)€6-8/mq (€300-400)

Costi magazzini industriali: €45-55/mq/anno

Vantaggi: ✅ Costi minimi regionali: -65-75% vs Milano ✅ Spazi ampi disponibili: Grandi metrature per agro-industria ✅ Settore food: Infrastrutture certificate HACCP

Svantaggi: ❌ Distanza Milano significativa: 60-80 km (1h-1h30min) ❌ Infrastrutture limitate: Meno fibra, servizi basic ❌ Mercato piccolo: Pochissimi provider storage moderni

Ideale per:

Costi Nascosti che Nessuno Ti Dice {#costi-nascosti}

Oltre al canone mensile/annuale, esistono costi aggiuntivi che possono aumentare significativamente la spesa totale:

1. Deposito Cauzionale

Self Storage:

Magazzino Tradizionale:

Impatto: Se depositi €10.000 vincolati per 5 anni al 3% rendimento alternativo, perdi €1.500 di costo opportunità.

2. Spese Condominiali (Solo Magazzini Tradizionali)

Cosa includono:

Costi tipici: €2-5/mq/mese

Esempio 200 mq: €400-1.000/mese = €4.800-12.000/anno

⚠️ Verifica: Alcuni contratti indicano canone “oltre oneri”, altri “oneri inclusi”. Chiedi sempre separazione voci.

3. Utenze (Magazzini Tradizionali)

Self storage: Generalmente incluse nel canone Magazzino tradizionale: Contratti separati a tuo nome

Costi medi 200 mq:

4. Manutenzione Ordinaria e Straordinaria

Self storage: Inclusa (gestore si occupa tutto) Magazzino tradizionale: Spesso a carico locatario

Voci tipiche:

Accantonamento prudenziale: €1.000-3.000/anno

5. Assicurazione

Self storage: Spesso inclusa base (verifica massimale) Magazzino tradizionale: Da stipulare separatamente

Costi tipici:

Totale: €1.000-2.400/anno per copertura completa

6. Adeguamenti Normativi

Casi comuni:

⚠️ Rischio: Magazzini datati possono richiedere investimenti iniziali significativi per compliance.

7. Costi Trasferimento e Tempo

Elementi spesso sottovalutati:

Costo benzina/mezzi:

Tempo spostamento:

Pedaggi autostradali:

Tabella Comparativa: Costo Totale Reale

Scenario: PMI che necessita 200 mq storage

VoceSelf Storage Milano HinterlandMagazzino Bergamo Provincia
Canone€3.000/mese (€15/mq)€2.000/mese (€10/mq)
Deposito cauzionale (ammortizzato 5 anni)€1.200/anno€2.400/anno
Spese condominialiIncluse€4.800/anno
UtenzeIncluse€3.600/anno
ManutenzioneInclusa€2.000/anno
AssicurazioneInclusa base€1.500/anno
Trasferimenti (10 viaggi/mese)€600/anno (10 km)€2.880/anno (40 km)
Tempo spostamento (valore)€1.200/anno (40h)€3.600/anno (120h)
TOTALE ANNO€39.000€42.780
Differenza canone puroBaseline-€12.000
Differenza costo realeBaseline+€3.780

Sorpresa: Il magazzino Bergamo che costa €1.000/mese in meno sul canone (risparmio apparente €12.000/anno), finisce per costare €3.780/anno in più considerando tutti i costi!

Lesson learned: Non guardare solo il canone. Calcola il TCO (Total Cost of Ownership).

Break-Even Analysis: Quando Conviene Milano {#break-even-analysis}

Formula Break-Even Location

Per decidere razionalmente se Milano (costoso, vicino) conviene vs Province (economico, lontano), usa questa formula:

Risparmio canone Province - Costi extra logistica e tempo = Break-even

Se risultato > 0: Province convengono Se risultato < 0: Milano conviene

Variabili Chiave

A) Risparmio canone annuo = (Canone Milano - Canone Provincia) × 12

B) Costi extra logistica = (Km extra × Viaggi/anno × €/km) + Pedaggi + Maggior costo spedizioni

C) Costo opportunità tempo = (Ore extra viaggio × €/ora valore tempo)

D) Differenza costi accessori = (Utilities + Manutenzione + Assicurazione) Provincia - Milano

Formula completa: Break-even = A - B - C - D

Esempio Pratico: E-commerce 80 ordini/giorno

Profilo azienda:

Opzione 1: Self Storage Milano Hinterland (Sesto San Giovanni)

Opzione 2: Self Storage Bergamo (Stezzano)

Calcolo break-even:

A) Risparmio canone: (€900 - €660) × 12 = €2.880/anno

B) Costi extra logistica:

C) Costo tempo:

D) Differenza accessori: €0 (entrambi self storage con tutto incluso)

RISULTATO: €2.880 - €5.304 - €4.200 - €0 = -€6.624/anno

Conclusione: Per questo e-commerce, Milano hinterland conviene nettamente. Il risparmio €2.880/anno sul canone viene più che annullato da €9.504 di costi extra (logistica + tempo).

Quando Bergamo Vince: Caso Distributore B2B

Profilo diverso:

Opzione 1: Milano Sud-Est (Peschiera)

Opzione 2: Bergamo (Stezzano)

Calcolo:

Conclusione: Bergamo vince perché cliente e operatività sono bergamaschi, Milano non aggiunge valore.

Decision Tree Semplificato

Il tuo business è principalmente Milano-centrico?
├─ SÌ (clienti, fornitori, operatività Milano)
│  ├─ Viaggi frequenti (10+/mese)?
│  │  ├─ SÌ → **MILANO HINTERLAND** (bilanciamento costo/comodità)
│  │  └─ NO → Valuta BERGAMO se risparmi >€5.000/anno
│  └─ Margini bassi, sensibilità prezzo?
│     └─ SÌ → Considera PROVINCE (ottimizza costo)
│
└─ NO (clienti distribuiti Lombardia o fuori)
   ├─ Logistica export importante?
   │  ├─ SÍ → **BERGAMO** (aeroporto) o **BRESCIA** (A4)
   │  └─ NO → **PROVINCE** (costo minimo)
   └─ Necessità grandi metrature (300+ mq)?
      └─ SÌ → **PROVINCE SUD** (Lodi, Cremona - costi minimi)

Decision Framework: Trova la Tua Location Ideale {#decision-framework}

Step 1: Identifica il Tuo “Centro di Gravità”

Dove si concentra la tua operatività?

Calcolo:

  1. Elenca tutti i luoghi che visiti frequentemente (clienti, fornitori, sede, casa)
  2. Assegna un peso a ciascuno (visite/mese)
  3. Calcola il baricentro geografico

Tool: Usa Google MyMaps per plottare locations e visualizzare centro

Esempio:

Centro di gravità: Milano Nord-Est → Sesto San Giovanni ideale

Step 2: Calcola Il Tuo Budget Totale

Non solo canone, ma Total Cost of Ownership (TCO):

Budget TCO = Canone + Deposito (ammortizzato) + Accessori + Logistica + Tempo

Regola oro: TCO ≤ 5% del fatturato annuo

Esempio:

Step 3: Valuta Frequenza Accessi

Accessi/mesePrioritàLocation Ideale
20+ (quasi quotidiano)VICINANZAMilano/Hinterland (max 20 km)
10-20 (3-5 volte/sett)BILANCIAMENTOHinterland/Province vicine (20-40 km)
5-10 (1-2 volte/sett)COSTOProvince (fino 60 km accettabili)
<5 (occasionale)COSTO MASSIMOProvince sud (anche 80+ km)

Step 4: Checklist Vincoli Non Negoziabili

Segna i tuoi vincoli:

Vincoli temporali:

Vincoli tecnici:

Vincoli economici:

Vincoli strategici:

Step 5: Scorecard Comparativa

Assegna punteggi 1-10 a ciascun criterio per ogni location candidata:

CriterioPesoMilanoBergamoLodi
Costo30%479
Vicinanza operatività25%963
Logistica/corrieri20%975
Servizi/infrastrutture15%1085
Flessibilità contratto10%887
TOTALE PESATO100%7,157,055,95

Nell’esempio, Milano vince di misura per questo profilo (priorità vicinanza + logistica).

Step 6: Testa con Periodo di Prova

Molti self storage offrono contratti mensili senza vincoli. Strategia:

  1. Mese 1-2: Testa location scelta
  2. Monitora KPI:
    • Numero viaggi reali vs previsti
    • Costi effettivi vs budget
    • Problemi operativi incontrati
    • Soddisfazione team
  3. Mese 3: Decide se confermare o cambiare

Costo test: 3 × canone + deposito cauzionale (recuperabile) Valore: Evitare decisione sbagliata che costa per anni

Mappa Interattiva Costi per Provincia {#mappa-costi}

Legenda Costi (Self Storage 50 mq, €/mese)

🔴 Fascia Alta (€700-1.250): Milano centro, Monza 🟠 Fascia Media-Alta (€550-700): Milano hinterland, Bergamo, Brescia, Varese 🟡 Fascia Media (€450-550): Como, Lecco, Pavia 🟢 Fascia Bassa (€300-450): Lodi, Cremona, Mantova

Punti di Interesse Logistico

🚛 Hub Corrieri Principali:

✈️ Aeroporti Cargo:

🛣️ Snodi Autostradali Chiave:

Raccomandazioni per Settore

E-commerce Consumer (target Milano): 📍 Ottimale: Milano Hinterland Est/Nord (Sesto, Segrate)

Manifattura/Distribuzione B2B: 📍 Ottimale: Bergamo/Brescia (asse A4)

Food & Beverage: 📍 Ottimale: Cremona/Mantova

Export-Oriented: 📍 Ottimale: Bergamo (aeroporto Orio)

Conclusione: La Location Giusta Fa la Differenza

La scelta della location per il magazzino è una decisione strategica che impatta profondamente sulla competitività della tua impresa. Un errore comune è ossessionarsi sul risparmio del canone mensile, ignorando il Total Cost of Ownership che include logistica, tempo, efficienza operativa.

I 5 Principi Guida

  1. Non guardare solo il prezzo: Il magazzino più economico può costarti di più (tempo, inefficienze, opportunità perse)

  2. Calcola il TCO completo: Canone + deposito + accessori + logistica + valore del tempo

  3. Allinea location a baricentro operativo: Dove passi più tempo? Dove sono clienti/fornitori?

  4. Testa prima di impegnarti: Contratti mensili permettono test reali prima di vincolarti anni

  5. Rivaluta periodicamente: Ogni 12-18 mesi, verifica se la location è ancora ottimale (business cambia)

Il Tuo Prossimo Passo

TuoMagazzino.it offre soluzioni self storage professionali ottimizzate per PMI in tutta la Lombardia:

✅ Location strategiche: Milano hinterland, Bergamo, Brescia ✅ Prezzi trasparenti: Nessun costo nascosto, tutto incluso ✅ Flessibilità totale: Contratti mensili, nessun vincolo ✅ Servizi completi: Ricezione pacchi, WiFi, accesso 24/7, sicurezza certificata

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Dati aggiornati a dicembre 2025. I costi indicati sono medi di mercato e possono variare in base a provider specifici, dimensioni esatte, servizi inclusi. Per valutazioni precise sulla tua situazione, richiedi una consulenza personalizzata gratuita.

Fonti:

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